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新聞來源http://news.hexun.com/2013銀行二胎代償利率多少免費諮詢試算-04-19/153楊梅房屋二胎365581.html
高端酒店市場泡沫初現
為迎合地方政府的特殊嗜好，中國開發商們正在努力讓他們所進入的幾乎每一個縣城都擁有一座高檔酒店。而跨國酒店品牌在華的輕資產模式，很容易使得三方一拍即合。據中國旅遊飯店協會的報告，目前中國平均每四天就有一傢國際品牌酒店開業。持續下滑的出租率和客房價格，提示著繁市下的風險。但這在多元的投資目的面前，似乎並不緊要。奢華品牌的運營者仍然在成倍地加快他們的擴張速度，他們相信，需求不久會追上供給。更重要的是，管理規模越大意味著收入更大，而沉淀的資金是開發商們的。但人才緊缺、利潤下滑的問題直接影響瞭酒店品牌的經營效率。業內人士認為，短期利益正在侵蝕酒店投資者和酒店品牌自身長期利益。上月，全球最大的酒店管理品牌洲際集團，被中國國際經濟貿易仲裁委員會裁定，賠償1.5億元給前上海浦西洲際酒店的業主上海耀達公司，以賠償後者在洲際單方面終止管理合同中受到的損失。目前洲際集團還背負一起受三亞華宇皇冠假日酒店業主方2億元索賠的仲裁。兩起糾紛的根源，都指向酒店入住率低、房價賤、員工流失超高等經營問題。“問題可能在政府消費比重較大的三四線城市更加嚴峻。”知名酒店咨詢機構華美機構專傢趙煥焱認為，“超低的政府采購價格，以及近來中央政府對三公消費的嚴格要求，都會使得當地對高端酒店需求的增幅跟不上供給。”狂飆399元，是知名國際酒店集團洲際旗下一傢假日酒店，不久前開出的人均一晚住宿附贈滑雪的價格。如果運氣夠好，顧客還可以享受免費升級為豪華套房的待遇。用類似的促銷手段，這傢新酒店吸引瞭各地的遊客，來到這個位於長白山山脈深處的小鎮松江河。在過去兩三年中，松江河被國內的房產大亨們打造成瞭一座規模宏大的度假勝地。按照長白山國際旅遊度假區的主要投資者萬達集團的計劃，這個區域不久會集中10傢星級酒店。他們中還有喜達屋、凱悅這類的跨國酒店集團下的奢華品牌。與長白山交相輝映的是中國最南端的三亞市，當地目前已經掛牌運營的五星級酒店超過20傢，而在建的五星級酒店是這個數字的兩倍以上。“到明年年底，喜達屋集團在三亞和海口擁有的酒店將達到15傢。”4月18日，喜達屋大中華區銷售總監鐘慧珊對本報表示。高星級酒店如雨後春筍的生長，並不僅僅依賴長白山和三亞這樣的旅遊熱點。隨著住宅調控的逐見成效，中國腹地眾多的三四線城市，開始對商業綜合體趨之若鶩。而是否擁有國際品牌的五星級酒店，則是地方政府評估這些商業體檔次的標尺。中國市場，正在成為所有跨國酒店管理公司的兵傢重地。希爾頓和萬豪都希望到2015年，在華酒店數量增至100傢以上，同一時間，雅高則準備在亞太區管理超過700傢酒店，洲際酒店集團計劃未來3~5年內讓在華管理酒店的規模翻一番。以穩健著稱的凱悅酒店自從1969年進入大中華地區至今，旗下一共也就運營瞭21傢酒店，如今他們也有超過40個的內地簽約項目正在開發建設中。“我們非常看好酒店業在中國的發展前景。”凱悅酒店集團總裁兼首席執行官馬赫瀾4月17日在接受本報采訪時說。就在此前一天，他和華遠地產(600743,股吧)董事長任志強達成協議，將“君悅”品牌引入後者在長沙開發的一處大型綜合體中。一周後，他將飛到長白山松江河，主持旗下兩傢酒店今年的開業準備。海外巨頭的激進佈局直接加速瞭市場的供應膨脹。據統計，去年國內五星級酒店開業數量達154傢，占去年全國新開業酒店數近四分之三。截至2013年初，由國內權威機構認可的國內五星級酒店數量已達721傢。動因“沒有哪個國傢像我們在酒店發展上那麼激進。”知名酒店咨詢機構華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱說，“投資目的多元化是其中最主要的原因。”兩年前，萬達集團在剛剛掛牌的合肥萬達廣場威斯汀酒店召開中期會議。該公司董事長王健林的開場白是：“能在全國范圍選擇城市開半年工作會，而且都是在自己的豪華五星級酒店，中國的企業中，萬達不敢說唯一，至少也是僅有的幾傢之一。”這個曾令萬達引以為豪的場景，如今在國內開發商中顯然已不再是新鮮事。緊隨其後的綠地、世茂、華潤、保利等企業都已經實現瞭高端酒店在全國的佈局。國內的五星級酒店，投資回報周期在8~12年之間。但對這些房產大亨而言，獲得直接的投資回報，甚至並不是其作出這項投資的主要目的。“在土地招商階段，如今的地方政府傾向於通過引入豪華酒店，作為改變城市形象或提高區域品位的重要手段，此外還可創造持續稅源和增加就業。很多政府對一些地塊的出讓條件就是建設高星級酒店。”趙煥焱說。一位上海開發商告訴本報，“酒店大部分都是賠錢的，但效益在酒店之外：通過幫三四線城市政府蓋酒店、摩天樓和大型購物中心，政府往往會在土地價格、稅收上給予優惠政策。此外，將項目中銷售型物業套現所得，用於投資酒店開發建設，又達到瞭合理避稅的效果”。中房信分析師薛建雄認為：一方面，對地方政府投其所好常能讓開發商在其他方面有所收獲；另一方面，建設高端酒店和購物中心，帶動一片新興區域整體價值，也會促進綜合類項目中住宅部分的銷售，“開發商何樂而不為”。凱悅酒店集團馬赫瀾說，“我們的快速發展，非常依賴於合作夥伴在商業目標上的一致性。”他所指的合作夥伴，主要是像富力、華潤、蘇寧，以及華遠這樣的傳統開發商。凱悅在全球管理著超過500傢的酒店，自持酒店也達到100多傢。但和其他絕大多數跨國酒店品牌公司一樣，它在中國隻是選擇瞭品牌輸出、收取管理費的輕資產模式，即不持有酒店產權，隻對酒店進行運營管理。使其隻需挑選夥伴和項目，而不用承擔大的投資風險。“大的跨國品牌中，除瞭香格裡拉和半島酒店，其他所有的外資品牌到中國來都是采取這種模式。”趙煥焱說，“短期內能旱澇保收，也刺激瞭他們的擴張沖動。”上述兩大因素，在中國政府2003年以後取消瞭對酒店業建設的審批之後，持續發酵。而與之截然不同的是，包括美國、香港在內的很多國傢和地區，對每年市場上供應的酒店和客房數量都進行瞭嚴格控制。隱憂與香港和新加坡的酒店入住率約80%相比，內地大部分城市酒店入住率隻有50%～60%。按照國際慣例，實現70%以上的入住率才能達到盈虧平衡。國泰君安餐飲旅遊業分析師許娟娟認為，總體上中國豪華酒店供過於求形勢已經非常明確。中國旅遊飯店業協會提供的數據顯示，今年一季度，由國際公司管理的國內飯店平均出租率為52.68%，同比下降瞭10個百分點；平均房價為516元，同比下降瞭179元人民幣；單房平均收益為272元人民幣，同比下降173元人民幣。今年國傢針對政府部門三公消費出臺的“八項規定”和“六項禁令”，讓很多悲觀者相信，酒店業的需求增長近年來為跨國品牌青睞的三四線城市，可能會受到大的影響。因為在這些區域，政府采購比重會更大。當然，極少人知道這個具體的比例。按照國傢定點酒店政府采購的相關規定：“省級政府所在城市的定點飯店客房套間采購價格應控制在600元以下，標準間和單間應控制在300元以下，其他地級市的定點飯店采購價格應當低於上述標準。”但就是在這樣條件下，據華美機構統計，2013—2014年政府定點飯店名單中，全國700傢五星級酒店有315傢名列其中。但外資品牌們堅持認為這隻是一個暫時的現象。他們相信，北京奧運和上海世博前期大量的建設，最後還是逐漸被消化的例子，足以說明這個問題。“酒店業的發展不會呈現出一條平穩上升的曲線，會有一些波折。在一個周期裡，先出現供給超前，慢慢會被需求追趕上。”馬赫瀾強調，凱悅旗下所有的品牌與業主的合同期都在20年以上，“大部分項目都需要5～8年的成熟期。”“我認為很多人對中國市場的空間存在錯覺。”趙煥焱說，“"十一五"期間，每年中國酒店擴容12%，豪華酒店擴容17%，同期的平均年GDP增長是11.7%。現在新酒店開發有增無減，但GDP增速已經降到7.7%，情況還會一樣？”與此同時，高端酒店還面臨著持續的人員缺口和不斷上升的人工成本。喜達屋公司一位管理者介紹，該集團每年在中國新增的酒店數為20傢～25傢，每傢新開業的酒店都需要300名左右的員工。盡管需要在一兩年中為中國的40多個項目找到合適的總經理，但凱悅的擴張幅度，在業內的評價中已屬“克制”。var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '
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